jueves, 27 de noviembre de 2008

PREGUNTAS FRECUENTES

Quizás sea conveniente que visites antes las siguientes páginas de este Blog:

Estas son las preguntas que nos han hecho al respecto.

¿Qué ocurre si decido no aceptar la oferta?

La oferta se mantendrá igualmente para los demás.

Tu deuda no será absorbida por la nueva sociedad y tu relación será única y exclusivamente con tu deudor actual.

¿Qué ocurre si yo acepto la oferta pero los demás no?

La oferta se mantendrá para los que acepten.

Únicamente sucederá que el Capital Social no será tan elevado, pero se mantendrá el equilibrio entre aportaciones en metálico y aportaciones por absorción de deudas de los aceptantes; que en todo momento será del 51% del Capital Social aportado en dinero y el 49% en absorción de deudas.

La nueva sociedad será igual de solvente, con menos capital, con menos inmuebles adquiridos pero también con menos deudas; todo en la misma proporción que si fuera más grande.

Si la nueva sociedad es tan solvente, ¿por qué no me abona la INVERSORA los impagos de la deudora en lugar de hacerme socio?

Porque el interés de la inversora es hacer una gran empresa, capaz de acceder a los nuevos nichos de mercado que se van a generar en los próximos meses, no el hecho de adquirir los inmuebles de la deudora y quedarse sin recursos.

Con esta forma de sociedad mixta, la inversora consigue justo lo contrario, es decir, aportando un 51% del capital social consigue participar mayoritariamente en una sociedad que tendrá el doble de tamaño. 

La buena gestión de una sociedad se mide por su capacidad de conjugar el capital propio y la financiación ajena, todo ello en su equilibrio óptimo. Así una empresa que tiene un excesivo endeudamiento es una sociedad temeraria, mientras que una empresa con muy poco endeudamiento denota una mala capacidad de generar negocio (lo que vulgarmente se conoce como una sociedad de "oportunidades desaprovechadas".

Por tanto, la inversionista sólo aportará el importe exacto correspondiente a 51 euros (en metálico) por cada 49 euros que aporten los demás (sea en metálico o en especie); independientemente de cuál sea la cantidad final de éstos.

En lugar de que la sociedad me preste el dinero, ¿es posible que me lo dé definitivamente rebajando mi aportación en el capital social?

Salvo casos de necesidad real del socio, no se reembolsarán las acciones antes de los 5 años, ya que, como hemos comentado, una de las fortalezas de la sociedad radica principalmente en que dispone de un elevado capital social, y si todos los socios quisieran hacer lo mismo, la descapitalizarían.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que al socio no le supone una gran diferencia, ya que el socio tendrá desde el principio en su bolsillo el 100% del valor de las acciones (o, lo que es lo mismo, de las anteriores deudas), y en ningún caso tendrá que abonar interés alguno por el dinero prestado tanto por la propia sociedad como por una entidad bancaria. Todos los intereses los pagará la propia sociedad, tendiendo la consideración, a efectos fiscales, de "anticipo a cuenta de beneficios"

¿Y qué pasa si no puedo hacer frente al pago de las amortizaciones de capital del préstamo?

En estos casos excepcionales, la sociedad pagará también el capital, con cargo a reducir las acciones.

¿Y qué pasa con el socio que no quiera pedir préstamo?

La sociedad le irá entregando periódicamente el importe equivalente a dichos intereses, pudiendo hacer con él lo que considere oportuno.

¿Podría el socio vender sus participaciones sociales antes de los 5 años?

Sí. 
Al margen de lo dicho respecto a los casos en los que los socios no puedan hacer frente a la devolución del capital del préstamo, el socio es libre, desde el primer momento, de vender sus participaciones sociales a otros socios o a terceros.

Lo único, que existirá un derecho preferente o de tanteo a favor de los socios existentes; es decir, que cuando el socio reciba una oferta de compra de su participación social, éste deberá comunicarlo al resto de los socios, que dispondrán de un plazo de un mes para igualar la oferta y adquirir las mismas.

¿Qué pasará después del  5º año?


El socio que lo desee podrá comunicar su interés de vender sus participaciones sociales sin necesidad de buscar un tercer comprador.

Si esto sucediera, el valor de las participaciones sociales quedaría fijado atendiendo a criterios contables, pudiendo adquirir la propia sociedad dichas participaciones sociales con cargo a los beneficios no distribuidos.

¿Por qué a los acreedores sólo se nos permite adquirir el 49% del Capital Social?

La razón es muy sencilla: porque, en principio, el interés prioritario de los acreedores es simplemente recuperar el dinero que le debe la deudora.

Si los acreedores tuvieran más del 50% sería muy fácil decidir reducir el capital social y liquidar la empresa, con lo que la inversionista no conseguiría el propósito para el que está dispuesto a poner una gran cantidad de dinero en efectivo, que no es otro más que hacer una gran empresa con mucho futuro.

Por otro lado, si el reparto fuera 50-50, igualmente los acreedores podrían vetar todo tipo de gestiones de la inversionista, con lo que el resultado final para ésta sería el mismo ya dicho.

¿Cómo quedan protegidos los socios minoritarios frente a las actuaciones del socio mayoritario?

En los estatutos sociales se preveerá específicamente que para las actuaciones más importantes se deba de contar, al menos, con los votos de los 2/3 del capital social. 

Esto, por ejemplo, deberá ocurrir en los casos que se pretendan dar préstamos a socios de forma discriminada, constituir nuevos préstamos, adquirir nuevos inmuebles, o modificar los propios estatutos.

El interés del inversionista es acceder a las grandes oportunidades de trabajo que van a salir en los próximos meses, y gestionar cooperativas de viviendas para la promoción de V.P.O. 

En este tipo de actuaciones, el riesgo de la promoción lo asumen los propios clientes; pero dada la situación de desconfianza actual del mercado, disponer de una gestora de gran solvencia, nos otrogará una posición de privilegio para acceder a suelo, clientes y financiación para éstos. 

Juntos ganaremos todos.

¿Cual es el máximo riesgo que asume el que acepta?

El riesgo está limitado desde el principio a un máximo de 2,5 veces su porcentaje de participación en la sociedad, que sería lo máximo que se le exigiría de afianzamiento para la adquisición de inmuebles por ésta.

(Así, por ejemplo, el dueño del 1% del capital social como máximo tendrá que prestar afianzanzamiento a la sociedad por el 2,5% de los préstamos hipotecarios de la sociedad).

Además, dicho riesgo es más aparente que real, dado el grado de solvencia y de liquidez que dispondrá siempre la empresa (por encima del 40% de su capital social total) y dado también que este tipo de decisiones estarán sometidas estatutariamente a la aprobación de la Junta General de Accionistas por mayoría de 2/3 de los votos.

¿Podrían acusar otros acreedores a la operación de adquisición de los inmuebles cómo "en fraude de acreedores"?

De ningún modo. La oferta es pública y notoria, y se realiza para todos los acreedores del deudor por igual, disponiendo éstos de oportunidad de adquirir al mismo precio que lo hace nuestra sociedad, uno o varios inmuebles directamente de éste; por lo que cualquier acción de nulidad contra la adquisición carecería de argumento.

Tengo las letras endosadas ¿quién se hace cargo de sus pagos?

Existe la posibilidad de que el endosante convenza al endosatario para que acepte la presente oferta; pero esta decisión ha de tomarse dentro del mismo plazo de suscripción que para los demás acreedores.

Pero, no obstante, hay que tener presente que el socio recupera el 100% de la deuda en un plazo de tiempo muy breve, por lo que, con este dinero, podrá pagar a sus propios acreedores.

¿Cual será la actividad de la sociedad?

En primer lugar, alquilará las viviendas que se adquiran desde el principio, aunque se no descarta la venta de las mismas a un precio sensiblemente superior al de su compra.

Hay que tener en cuenta que la Junta de Andalucía da 6.000 euros por cada vivienda que se ponga en alquiler, por lo que la sociedad obtendrá una buena inyección de ingresos desde el principio, además de los ingresos por alquiler mensual con los que, dado el bajo precio por el que se adquieren las viviendas, se cubrirán las cuotas hipotecarias.

También hay que tener en cuenta que los fondos de tesorería de la sociedad, actualmente están increiblemente bien remunerados por los bancos, siendo casi mayor el interés que ofrecen que el propio interés de la hipoteca.

Pero no perdamos de vista que EL PRINCIPAL OBJETO SOCIAL será la GESTION DE COOPERATIVAS y CONSTRUCCIÓN de VIVIENDAS VPO....

...todo el dinero que de los fondos públicos que el Gobierno va a inyectar para activar el sector de la construcción, irá destinado a obra pública y VPO.

... Los ayuntamientos pondrán en el mercado terrenos a muy bajo coste para hacer VPO

... Las entidades bancarias y la Junta de Andalucía el pasado día 20 de noviembre firmaron un convenio por 9.300 millones de euros para VPO

... La inmensa mayoría de las promotoras y constructoras están en situación muy precaria.

... la gestión de cooperativas tiene riesgo cero (la financiación se pide directamente a nombre de los compradores finales)


¿CONOCE OTRA FORMA de RECUPERAR sus actuales IMPAGADOS MÁS RÁPIDA Y SEGURA?

¿QUIÉN está en MEJOR DISPOSICIÓN para ADJUDICARSE TERRENOS, para , para DAR CONFIANZA A LOS CLIENTES y a los BANCOS, y para CONSTRUIR, GARANTIZANDO los PAGOS a los PROVEEDORES QUE una SOCIEDAD DE 630.000 € DE CAPITAL SOCIAL, y totalmente SOLVENTE?

¿QUIÉN tendrá INFORMACIÓN Y TRATO PREFERENTE para trabajar en las promociones que desarrolle la sociedad? ¿QUIÉN TRABAJARÁ teniendo GARANTIZADO EL COBRO?

¿TIENE usted TRABAJO Y COBROS GARANTIZADOS para LOS PRÓXIMOS AÑOS?

NUESTROS SOCIOS SÍ LOS TENDRÁN.

¿QUIÉN LE PUEDE DAR MÁS POR SUS IMPAGADOS?


Para cualquier otra pregunta, puede dirigirse al email: consultas@campilloyasociados.com

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